liên hệ với chúng tôi
Tìm kiếm tin tức
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày cập nhật 08/04/2021

Hỏi:

Tôi là Nguyễn Thị H, có hộ khẩu thường trú tại đường X, phường XH, thành phố H, tỉnh TTH. Thông qua môi giới là bà Lê Thị K, ngày 15/3/2021 vợ chồng tôi có ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông Bùi Văn C một khoản tiền là 800.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thông tin như sau: Thửa đất số 01, tờ bản đồ 12, diện tích: 120m2. Giá trị chuyển nhượng là 2.000.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc không có công chứng, chứng thực.

Ngày 28/3/2021, hai bên ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công chứng số 01 tỉnh TTH, lúc này vợ chồng ông C mới nói bên cạnh thửa đất có một trụ điện, nhưng lúc bà K dẫn vợ chồng tôi đi xem đất thì không có trụ điện. Tôi đã yêu cầu vợ chồng ông C dẫn đi coi đất lại. Lúc đó mới phát hiện ra lô đất của ông C là không đúng với lô đất mà lần trước mà bà K đã chỉ cho tôi, lô đất này cách lô đất lần trước 1-2 lô. Do lô đất không nằm ở vị trí mà vợ chồng tôi mong muốn nên khi trở lại phòng công chứng thì tôi không đồng ý mua nữa. Và bà K cũng xác nhận là do bà nhớ nhầm nên chỉ sai lô đất. Tuy nhiên, phía ông C không đồng ý trả cọc cho tôi với lý do là phía ông C không vi phạm hợp đồng đặt cọc vì vẫn muốn chuyển nhượng lô đất trong Giấy chứng nhận cho tôi và nói rằng nếu tôi không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ mất cọc.

Tôi muốn hỏi luật sư:  Hợp đồng đặt cọc không có công chứng, chứng thực có hiệu lực pháp luật không? Tôi phải làm gì để đòi lại tiền cọc nêu trên? Tôi xin cám ơn.

Đáp:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, thông tin do bạn cung cấp, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

1. Về hiệu lực pháp luật của hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Và tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Đối chiếu với các quy định trên thì hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng hoặc đảm bảo giao kết hợp đồng vì nó có giá trị đến khi mục đích đặt cọc chấm dứt tức là khi giao kết hoàn thành hoặc đã thực hiện xong hợp đồng. Đồng thời, pháp luật cũng không yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực nên việc ký kết hợp đồng đặt cọc của vợ chồng bạn với phía ông C không có công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật.

2. Về việc đòi lại số tiền đã đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Tại  Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Và tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên không thể khắc phục ngay được sự nhẫm lẫn làm cho mục đích việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được”.

Trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng bạn với phía ông Bùi Văn C có sự nhầm lẫn trong việc xác định vị trí thửa đất. Do chị K đã chỉ nhầm vị trí thửa đất nên vợ chồng bạn mới thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc này. Sau khi biết được vị trị thật sự của thửa đất nhưng vì vị trí của thửa đất không như mong muốn của vợ chồng bạn thì vợ chồng bạn có quyền không giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này nữa.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Đối chiếu với các quy định pháp luật trên, để đòi lại số tiền đã đặt cọc thì vợ chồng bạn phải khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu. Khi hợp đồng bị vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Đồng thời, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là phía ông Bùi Văn C phải hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận đặt cọc.

Bộ phận tư vấn pháp luật – Văn phòng luật sư Huế (Huelaw).

 

Bài viết khác
Xem tin theo ngày  
Thống kê truy cập
Truy cập tổng 7.033.549
Truy cập hiện tại 43
Đối tác
TRT HuếVTV8Báo tuổi trẻBáo pháp luậtBáo Thừa Thiên HuếĐH Luật HuếĐH Kinh tế HuếCông ty DigitechXe buýt Hoàng ĐứcKhách sạn Hoàng CungKhách sạn GoldKhách sạn RomanceCông ty du lịch Hương GiangCông ty du lịch Thanh TâmĐất xanh miền TrungCông ty cổ phần du lịch Huế - Nhà hàng nổi sông Hương