Hỏi: Tôi mua mảnh đất hơn 2 tỷ đồng ở ngoại thành nhưng người bán khuyên ghi trong hợp đồng mua bán giá thấp hơn 1 nửa để nộp ít thuế hơn.
Bên bán đồng ý sẽ chịu toàn bộ tiền thuế, phí sang tên. Anh ta nói nếu ghi đúng giá mua bán 2 tỷ đồng, mức thuế phí phải nộp sẽ cao hơn vài chục triệu đồng. Tôi muốn ghi đúng số tiền mua bán để không lo bị phạt trốn thuế. Người bán nói nếu vậy cần thay đổi hợp đồng theo hướng tôi phải nộp thuế, phí còn anh ta chỉ "hỗ trợ một phần".
Tôi xin hỏi việc ghi giá thấp hơn có được phép không?
Trả lời: Sau khi nghiên cứu thông tin bạn cung cấp, căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:
Pháp luật về giao dịch chuyển nhượng bất động sản hiện nay quy định, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ còn người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hai bên có quyền thỏa thuận bên nào phải nộp cả hai loại tiền trên.
Về mức thuế thu nhập cá nhân, khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/02/2015 quy định: "Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng". Về mức lệ phí trước bạ, theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/01/2022 quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Trên thực tế, các bên chuyển nhượng đất ở thường ghi giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm cả thuế thu nhập cá nhân lẫn phí trước bạ. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng có nguy cơ phải đối diện với những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong tương lai.
Nếu khu đất có tranh chấp và một trong 2 bên hoặc người thứ 3 nào đó khởi kiện yêu cầu hủy giao dịch, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng công chứng sẽ là cơ sở tính giá trị đất. Trong trường hợp tòa án tuyên, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất để các bên "trả cho nhau những gì đã nhận", bên nhận chuyển nhượng phải trả đất, bên chuyển nhượng hoàn tiền theo hợp đồng đã ký. Khi đó, người nhận chuyển nhượng phải chịu thiệt hại rất lớn.
Hoặc tùy vào mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị đinh 125/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2020 hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật hình sự.
Do đó, các bên nên ghi đúng giá trị chuyển nhượng đất trong hợp đồng chuyển nhượng để tránh gặp phải các rủi do trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Bộ phận tư vấn pháp luật – Văn phòng luật sư Huế (HUELAW)